楼价一年涨2442元/平！金湾，还敢买吗？还安全吗？
上周四，房姐推送《珠海唐家，楼价一年降5257元/平！能抄底么？》一文，引发了粉丝对唐家、金湾的热议。
也在这里，有粉丝提出了“安全”二字，也就是在高杠杆购房的当下，到底买哪里风险更低。
| 粉丝互动
今天，我们重点来说说金湾。
过去一年，不少地方楼价回调或是相对稳定，但金湾楼价却逆市出现2442元/平的上涨，涨幅高达12.6%。（数据来源：合富研究院）
| 楼价
金湾整体楼价上涨，其实不难理解。
2018年下半年至2019年底，以楼价最高的航空新城为首，包括崇峰壹号院、碧桂园华发·滨海天际、龙湖龙光首开·湖城大境、龙光玖誉湾等项目，相继入市。
以上楼盘销售均价普遍在2.6万/平以上。要知道，在这波高价地入市之前，热销盘华发国际商务中心，2018年推售住宅均价在2.3万/平以内。
| 楼盘 | 首次开盘 （万/平） | 现时报价 （万/平） |
| 崇峰一号院 | 3.2-3.3 （2018.11.30） | 3.5 |
碧桂园华发 滨海天际 | 2.2-2.6 （2019.1.12） | 2.7 |
龙湖龙光首开 湖城大境 | 无记录 | 2.5 |
| 龙光玖誉湾 | 2.4-2.6 （2019.12.14） | 2.6 |
| 数据来源：房姐监控、搜狐焦点
不仅如此，2019年金湾其他片区不少走货主力盘入市，楼价也在2万/平以上。比如碧桂园华发·海湾一号，首开折后均价2万/平以上，均价约2.3万-2.4万/平。
而奥园天悦湾入市，亦是2万/平起步，目前销售报价2.3万/平。（数据来源：房姐监控、搜狐焦点）
而金湾销冠九洲保利天和，高层洋房均价约2.3万/平，此外项目还有别墅等，价格更高。
值得一提的是，2019年的3、4月份，金湾、斗门楼市成交畅旺。航空新城更有楼盘在短短几个月间，出现3000-5000元/平的上涨。（👉：回顾）
那么，到底是谁在买走金湾的房子？
其实，要分两个阶段。2018年底至2019年上半年。西区购房政策优化，外地客免社保可购一套。
一开闸，西区成交井喷。所以，我们看到2019年的金湾，住宅网签去到70万平，环比2018年，成交量暴涨接近60%。
而这个阶段的购房客，据彼时多个开发商透露，外地客占到6、7成以上。（北方客占比较大部分）
| 楼盘开售
2019年6月前后，或是因为没有新增购买力补充，市场一度有所回落。
但到了2019年第四季度，这时的市场迎来新的购买力，也就是香港客。
房姐掌握消息，大约在去年9月，金湾有全新盘入市，而在第四季度，该盘客户成交比例中，港澳客占比高达4成，其中香港客占了极大一部分。
| 数据
疫情下，市场有没有迅速回调？
原本有望继续高歌，疫情骤然来临，成交大幅度降温。
来自合富研究院的监控，2019年1月，航空新城某盘单月到访量高达1308组客，当月成交超过100套。
而2月份有多惨淡？到访量降至31组客，当月成交仅为3套；而3月，虽然有所恢复，但小阳春彻底没戏，截至目前，到访量约295组客，成交约16套。
从目前掌握的数据来看，金湾已有不少楼盘成交回暖。有新货加推者，成交量回升颇为明显。数据显示，航空新城有项目在3月份累计到访超过400组客，成交套数超80套。（后续可关注网签，数据更准确，更具参考意义）
价格方面呢？很遗憾，暂时未见有太大松动。虽然，商家打折促销的动作不少。但增加的折扣多是99折之类，或是无理由退房、首付分期等。
| 无理由退房 | 3月31日 |
| 优惠统计，仅供参考
真正做到购房成本明显下降者，难觅。更有粉丝反馈，有盘虽然打出了特价单位，但对比去年看房时，价格更高了。
| 粉丝互动
后续，金湾仍有高价地入市，整体楼价要出现明显回调，可能性比较低。
比如户型在近日曝光的鹏瑞金玥湾，主打改善客，豪宅类产品入市，价格突破天花板的可能性较高。
过去一年的金湾，其实很魔幻，毕竟航空新城刺破3万/平的价格，已经是市区个别新盘的价格。
如此一对比，许多珠海人表示匪夷所思。许多人认为楼价虚高，区域却没有产业、人气支撑。
不过，说到金湾，产业其实不是左右其房价的重要因素。而是以下几点：
从地理位置来看，金湾的交通其实非常优越。
其一是金湾机场。许多人会说，机场附近的房子一般都不贵。但对于万千外地客而言，这也是优势。而随着城市地位走高，金湾机场吞吐量在去年已经突破千万级。
此外，洪鹤大桥即将建成投用，则给金湾吸引了大量的香港客。要知道，港珠澳大桥的开通，西延线迎来更多的机会。
而去年香港当地一些突发，令不少香港人置业珠海，而这其中不仅仅只是投资客，更有不少自住客。
| 珠海机场效果图
金海大桥在建，一桥之隔，楼价差在2万/平以上。也因此，横琴后花园的概念，一直被开发商所推崇。
去年第四季度，横琴住宅楼市也有所反弹，横琴局面向好，对于金湾而言，是一大利好。
可以说，横琴好金湾也好。从目前来看，澳门新街坊供地，横琴新口岸即将投用，琴澳同城的局面更加明朗了些。
两年一度的航展，在金湾举行。作为珠海城市名片之一，航展的举办，给金湾带来了许多流量。
而在这样的背景下，金湾许多市政配套都在加速兑现。配套可触摸可看见，也给购房者更多信心。
写到这里，仍然很多人会问，投资这里是否“安全”。
其实，这个问题没有标准的答案，而所谓安全，也不过是相对而言。放眼全国，人们热捧的地方，楼价其实都已经不低。
但投资，却并非越是洼地越可选择。毕竟，一个楼价4000元/平的地方，往往你不敢下手。反而是4万/平的地方，大家汹涌而上。
所谓地段论，不过时。
而去年楼价上涨了2000多元/平的金湾，原因很简单：配套陆续兑现价值走高、外地客大量进入…
如今遭遇疫情，市场降温，但楼价却未见松动。可以预见，诸如航空新城这样的核心地段，一手价难回调，二手价亦是越看越贵。
所以对于珠海刚需而言，要上车航空新城，还是建议大量看看二手盘；至于投资客，要充分衡量个人财力，高杠杆撬动一套房，记得将遭遇疫情等这样的突发考虑在内。
总而言之，一个外地客购买占比过半的区域，未来要出手，你面临的竞争亦是相当多。
而在当下，无论哪里，投资等待期都已经拉长。如果有两三年就能立竿见影的，还请给我也介绍介绍。
最后，关于金湾，你又有哪些想说的？欢迎留言，一同探讨。
市场：疫情过境，坦洲有二手盘急降2000元/平！
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